Si tienes una propiedad en la Costa del Sol, el centro de Sevilla o un rincón con encanto en la Sierra de Aracena y quieres rentabilizarla como alojamiento turístico, necesitas estar al día. Te explicamos cómo dar de alta tu vivienda y obtener la licencia de alquiler vacacional en Andalucía. El panorama legal en Andalucía ha evolucionado significativamente con el Decreto 31/2024 y las nuevas restricciones municipales implementadas este 2026.
En este artículo te explicamos los pasos, requisitos y, lo más importante, cómo cumplir con el registro legal de tus huéspedes.
¿Qué es la Vivienda de Uso Turístico (VUT)?
En Andalucía, se considera Vivienda de Uso Turístico a todo inmueble situado en suelo de uso residencial que se ofrece, mediante precio, para servicios de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
Nota clave: si el alquiler es por un periodo superior a dos meses a la misma persona, ya no se considera VUT, sino un arrendamiento de temporada bajo la LAU.
Normativa aplicable
La legislación principal para viviendas vacacionales (o de uso turístico) en Andalucía es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico, modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero. Se integra en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, que regula el sector en general, incluyendo inspección y sanciones. Otra norma complementaria es el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de apartamentos turísticos (modificado también en 2024). Este marco establece los requisitos de habitabilidad, la inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), los servicios mínimos y las prohibiciones, como en viviendas protegidas o edificios donde los estatutos lo veten.
Antes de iniciar el trámite, conviene comprobar que el inmueble puede destinarse a uso turístico, que la comunidad de propietarios no lo prohíbe y que cuentas con la documentación necesaria. También es importante revisar la normativa municipal y las obligaciones de registro de viajeros aplicables en toda España.
Requisitos indispensables para obtener la licencia de alquiler vacacional en Andalucía
Para que la Junta de Andalucía te otorgue el código de registro (el famoso número VFT), tu vivienda debe cumplir unos estándares mínimos de calidad y habitabilidad:
- Superficie y capacidad: mínimo 25 m² de superficie construida. Debes garantizar al menos 14 m² por plaza.
- Climatización: las habitaciones y salones deben disponer de refrigeración (por elementos fijos o portátiles) y calefacción.
- Equipamiento: botiquín de primeros auxilios, hojas de reclamaciones oficiales y un número de atención 24 horas para el huésped.
- Baños: si la vivienda tiene más de 5 plazas, debe tener al menos 2 baños; si supera las 8 plazas, 3 baños.
- Certificado energético: calificación mínima F para edificios anteriores a 2007 y D para los posteriores.
Además, necesitas verificar la titularidad del inmueble, su compatibilidad urbanística y, en su caso, el acuerdo de la comunidad de propietarios, así como disponer de los datos identificativos de la vivienda, como la referencia catastral y la capacidad máxima.
El papel de los Ayuntamientos y las Comunidades de Propietarios
Este 2026, la autonomía municipal es total. Antes de iniciar el trámite, comprueba dos cosas:
- Limitaciones urbanísticas: muchos ayuntamientos (como Málaga, Cádiz o Sevilla) han limitado el número de licencias en zonas saturadas. Necesitarás un informe de compatibilidad urbanística.
- Comunidad de propietarios: desde 2024, las comunidades pueden prohibir la actividad turística si así lo aprueban las 3/5 partes de los propietarios. Si los estatutos ya lo prohíben, no podrás obtener la licencia.
▶Paso a paso: Cómo registrar tu vivienda
El proceso es 100% telemático a través de la Ventanilla Única Digital de la Junta de Andalucía.
- Reúne la documentación: declaración responsable, identificación del titular, datos del inmueble y, cuando corresponda, la acreditación de representación o autorización de la comunidad.
- Comprueba que la vivienda cumple los requisitos legales descritos más arriba.
- Declaración responsable: presenta un formulario donde manifiestas que cumples todos los requisitos legales.
- Obtención del código VFT: una vez presentada, se te asigna de forma automática o en pocos días un número de registro. Sin este número no puedes publicar en Airbnb, Booking o VRBO.
- Registro en el Ministerio del Interior: una vez tengas tu licencia, debes darte de alta en la plataforma SES Hospedajes.
La obligación del Registro de Viajeros
Tener la licencia es solo el principio. La normativa de seguridad ciudadana obliga a todos los propietarios en Andalucía a:
- Identificar a cada huésped, independientemente de su edad.
- Cumplimentar el Parte de Entrada de Viajeros.
- Enviar los datos a las autoridades (Ministerio del Interior) en un plazo máximo de 24 horas desde la llegada y de la reserva.
- Conservar el libro-registro de viajeros durante al menos 3 años.
Consejo Pro: automatizar este proceso con las herramientas de Registro Parte Viajeros te ahorra horas de gestión manual y evita multas que pueden oscilar entre los 601 € y los 30.000 €.
Errores frecuentes
Los errores más comunes son empezar a alquilar antes de completar el alta, omitir permisos de la comunidad de propietarios o no revisar la normativa municipal. También es frecuente confundir la inscripción turística (código VFT) con el cumplimiento total de las obligaciones legales, que incluyen además el registro de viajeros ante el Ministerio del Interior.
Preguntas frecuentes
¿Qué se necesita para dar de alta una vivienda turística en Andalucía?
Se necesita presentar una declaración responsable, acreditar los datos del inmueble y comprobar que el uso turístico es compatible con la normativa aplicable, además de cumplir los requisitos de habitabilidad exigidos por la Junta de Andalucía.
¿Cuánto tarda el alta de un alojamiento turístico?
En muchos casos la inscripción y el código VFT se obtienen de forma automática o en pocos días tras la presentación de la declaración responsable, aunque la administración puede revisar o requerir subsanaciones posteriormente.
¿Es obligatorio registrar a los viajeros aparte de obtener la licencia?
Sí. Además de la licencia turística (código VFT), los alojamientos deben cumplir con las obligaciones de registro de viajeros establecidas por la normativa estatal (Real Decreto 933/2021), enviando los datos de cada huésped a SES Hospedajes.
Conclusión
El mercado del alquiler vacacional en Andalucía es más profesional que nunca. Cumplir con la normativa no solo te evita sanciones, sino que mejora la reputación de tu alojamiento. Asegúrate de tener tu licencia en regla y, sobre todo, no descuides la seguridad y el registro de tus huéspedes ante el Ministerio del Interior a través de la plataforma SES Hospedajes.
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