Se hai una proprietà sulla Costa del Sol, nel centro di Siviglia o in un angolo suggestivo della Sierra de Aracena e vuoi metterla a reddito come struttura turistica, devi essere aggiornato. Ti spieghiamo come registrare la tua abitazione e ottenere la licenza di affitto per vacanze in Andalusia. Il quadro giuridico andaluso è cambiato in modo significativo con il Decreto 31/2024 e con le nuove restrizioni comunali introdotte nel 2026.
In questo articolo spieghiamo i passaggi, i requisiti e, soprattutto, come adempiere alla registrazione legale dei tuoi ospiti.
Cos’è l’Abitazione a Uso Turistico (VUT)?
In Andalusia si considera Abitazione a Uso Turistico (Vivienda de Uso Turístico, VUT) qualsiasi immobile situato su suolo a uso residenziale che viene offerto, dietro pagamento, per servizi di alloggio in modo abituale e a fini turistici.
Nota chiave: se l’affitto supera i due mesi alla stessa persona, non si considera più VUT ma un affitto stagionale soggetto alla Legge sugli affitti urbani (LAU).
Normativa applicabile
La legislazione principale per le case vacanza (abitazioni a uso turistico) in Andalusia è il Decreto 28/2016, del 2 febbraio, che regola le abitazioni a uso turistico, modificato dal Decreto 31/2024, del 29 gennaio. Si inserisce nella Ley 13/2011, del 23 dicembre, sul Turismo dell’Andalusia, che regola il settore in generale, incluse ispezioni e sanzioni. Un’altra norma complementare è il Decreto 194/2010, del 20 aprile, sugli appartamenti turistici (anch’esso modificato nel 2024). Questo quadro stabilisce i requisiti di abitabilità, l’iscrizione obbligatoria al Registro del Turismo dell’Andalusia (RTA), i servizi minimi e i divieti, ad esempio per le abitazioni protette o gli edifici i cui regolamenti lo vietano.
Prima di avviare la pratica conviene verificare che l’immobile possa essere destinato a uso turistico, che il condominio non lo vieti e di avere la documentazione necessaria. È importante anche controllare la normativa comunale e gli obblighi di registrazione degli ospiti applicabili in tutta la Spagna.
Requisiti indispensabili per ottenere la licenza di affitto per vacanze in Andalusia
Perché la Junta de Andalucía ti assegni il codice di registrazione (il noto numero VFT), la tua abitazione deve rispettare standard minimi di qualità e abitabilità:
- Superficie e capacità: minimo 25 m² di superficie costruita. Devi garantire almeno 14 m² per posto letto.
- Climatizzazione: camere e soggiorni devono disporre di raffrescamento (con impianti fissi o portatili) e riscaldamento.
- Dotazioni: kit di pronto soccorso, moduli ufficiali di reclamo e un numero di assistenza 24 ore per l’ospite.
- Bagni: se l’abitazione ha più di 5 posti letto, deve avere almeno 2 bagni; oltre gli 8 posti, 3 bagni.
- Certificato energetico: classe minima F per gli edifici anteriori al 2007 e D per quelli successivi.
Inoltre devi verificare la titolarità dell’immobile, la sua compatibilità urbanistica e, se del caso, l’accordo del condominio, oltre a disporre dei dati identificativi dell’abitazione, come il riferimento catastale e la capacità massima.
Il ruolo dei Comuni e dei Condomini
Nel 2026 l’autonomia comunale è totale. Prima di avviare la pratica, verifica due cose:
- Limiti urbanistici: molti comuni (come Malaga, Cadice o Siviglia) hanno limitato il numero di licenze nelle zone sature. Ti servirà un rapporto di compatibilità urbanistica.
- Condominio: dal 2024 i condomini possono vietare l’attività turistica se lo approvano i 3/5 dei proprietari. Se il regolamento la vieta già, non potrai ottenere la licenza.
▶Passo dopo passo: come registrare la tua abitazione
Il processo è interamente online tramite la Ventanilla Única Digital (sportello unico digitale) della Junta de Andalucía.
- Raccogli la documentazione: dichiarazione responsabile, identificazione del titolare, dati dell’immobile e, se necessario, la delega di rappresentanza o l’autorizzazione del condominio.
- Verifica che l’abitazione rispetti i requisiti legali descritti sopra.
- Dichiarazione responsabile (declaración responsable): presenta un modulo in cui dichiari di rispettare tutti i requisiti legali.
- Ottenimento del codice VFT: una volta presentata la dichiarazione, ti viene assegnato automaticamente o in pochi giorni un numero di registrazione. Senza questo numero non puoi pubblicare annunci su Airbnb, Booking o VRBO.
- Registrazione presso il Ministero dell’Interno: una volta ottenuta la licenza, devi registrarti sulla piattaforma SES Hospedajes.
L’obbligo di registrazione degli ospiti
Avere la licenza è solo l’inizio. La normativa sulla sicurezza pubblica obbliga tutti i proprietari in Andalusia a:
- Identificare ogni ospite, indipendentemente dall’età.
- Compilare il Parte de Entrada de Viajeros (scheda di ingresso dei viaggiatori).
- Inviare i dati alle autorità (Ministero dell’Interno) entro un massimo di 24 ore dall’arrivo e dalla prenotazione.
- Conservare il libro-registro dei viaggiatori per almeno 3 anni.
Consiglio Pro: automatizzare questo processo con gli strumenti di Registro Parte Viajeros ti fa risparmiare ore di gestione manuale ed evita multe che possono andare da 601 € a 30.000 €.
Errori frequenti
Gli errori più comuni sono iniziare ad affittare prima di completare la registrazione, omettere i permessi del condominio o non verificare la normativa comunale. È frequente anche confondere l’iscrizione turistica (codice VFT) con il pieno rispetto degli obblighi legali, che comprendono anche la registrazione degli ospiti presso il Ministero dell’Interno.
Domande frequenti
Cosa serve per registrare un’abitazione turistica in Andalusia?
Occorre presentare una dichiarazione responsabile, documentare i dati dell’immobile e verificare che l’uso turistico sia compatibile con la normativa applicabile, oltre a rispettare i requisiti di abitabilità richiesti dalla Junta de Andalucía.
Quanto tempo richiede la registrazione di una struttura turistica?
In molti casi l’iscrizione e il codice VFT si ottengono automaticamente o in pochi giorni dalla presentazione della dichiarazione responsabile, anche se l’amministrazione può successivamente verificarla o richiedere integrazioni.
È obbligatorio registrare i viaggiatori oltre a ottenere la licenza?
Sì. Oltre alla licenza turistica (codice VFT), le strutture devono rispettare gli obblighi di registrazione dei viaggiatori stabiliti dalla normativa statale (Real Decreto 933/2021), inviando i dati di ogni ospite a SES Hospedajes.
Conclusione
Il mercato degli affitti per vacanze in Andalusia è più professionale che mai. Rispettare la normativa non solo ti evita sanzioni, ma migliora anche la reputazione della tua struttura. Assicurati di avere la licenza in regola e, soprattutto, non trascurare la sicurezza e la registrazione dei tuoi ospiti presso il Ministero dell’Interno tramite la piattaforma SES Hospedajes.
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