Wenn Sie eine Immobilie an der Costa del Sol, im Zentrum von Sevilla oder in einem reizvollen Winkel der Sierra de Aracena besitzen und sie als touristische Unterkunft nutzen möchten, müssen Sie auf dem neuesten Stand sein. Wir erklären, wie Sie Ihre Wohnung anmelden und die Ferienvermietungslizenz in Andalusien erhalten. Die Rechtslage in Andalusien hat sich mit dem Decreto 31/2024 und den neuen kommunalen Beschränkungen von 2026 deutlich verändert.
In diesem Artikel erläutern wir die Schritte, die Anforderungen und vor allem, wie Sie die gesetzliche Registrierung Ihrer Gäste erfüllen.
Was ist eine Ferienwohnung (VUT)?
In Andalusien gilt als Ferienwohnung (Vivienda de Uso Turístico, VUT) jede Immobilie auf Wohnbauland, die gegen Entgelt regelmäßig und zu touristischen Zwecken für Beherbergungsleistungen angeboten wird.
Wichtiger Hinweis: Wird an dieselbe Person länger als zwei Monate vermietet, gilt dies nicht mehr als VUT, sondern als Saisonvermietung nach dem Mietgesetz (LAU).
Geltende Vorschriften
Die wichtigste Rechtsgrundlage für Ferienwohnungen in Andalusien ist das Decreto 28/2016 vom 2. Februar zur Regelung der Ferienwohnungen, geändert durch das Decreto 31/2024 vom 29. Januar. Es ist Teil des Ley 13/2011 vom 23. Dezember über den Tourismus in Andalusien, das den Sektor allgemein regelt, einschließlich Kontrollen und Sanktionen. Ergänzend gilt das Decreto 194/2010 vom 20. April über touristische Apartments (ebenfalls 2024 geändert). Dieser Rahmen legt die Anforderungen an die Bewohnbarkeit, die Pflichteintragung in das Tourismusregister Andalusiens (RTA), die Mindestleistungen und die Verbote fest, etwa für Sozialwohnungen oder Gebäude, deren Satzung dies untersagt.
Prüfen Sie vor Beginn des Verfahrens, ob die Immobilie touristisch genutzt werden darf, ob die Eigentümergemeinschaft dies nicht verbietet und ob Ihnen die nötigen Unterlagen vorliegen. Wichtig ist auch, die kommunalen Vorschriften und die in ganz Spanien geltenden Pflichten zur Gästeregistrierung zu prüfen.
Unverzichtbare Anforderungen für die Ferienvermietungslizenz in Andalusien
Damit die Junta de Andalucía Ihnen den Registriercode (die bekannte VFT-Nummer) erteilt, muss Ihre Wohnung Mindeststandards für Qualität und Bewohnbarkeit erfüllen:
- Fläche und Kapazität: mindestens 25 m² bebaute Fläche. Sie müssen mindestens 14 m² pro Schlafplatz gewährleisten.
- Klimatisierung: Schlaf- und Wohnzimmer müssen über Kühlung (fest installiert oder mobil) und Heizung verfügen.
- Ausstattung: Erste-Hilfe-Kasten, offizielle Beschwerdeformulare und eine rund um die Uhr erreichbare Telefonnummer für Gäste.
- Bäder: Bei mehr als 5 Schlafplätzen mindestens 2 Bäder; bei mehr als 8 Schlafplätzen 3 Bäder.
- Energieausweis: mindestens Klasse F für Gebäude vor 2007 und D für spätere.
Außerdem müssen Sie das Eigentum an der Immobilie, ihre städtebauliche Vereinbarkeit und gegebenenfalls die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft prüfen sowie die Identifikationsdaten der Wohnung bereithalten, etwa die Katasterreferenz und die maximale Belegung.
Die Rolle der Gemeinden und Eigentümergemeinschaften
2026 ist die kommunale Autonomie umfassend. Prüfen Sie vor Beginn des Verfahrens zwei Dinge:
- Städtebauliche Beschränkungen: Viele Gemeinden (etwa Málaga, Cádiz oder Sevilla) haben die Zahl der Lizenzen in überlasteten Gebieten begrenzt. Sie benötigen einen Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit.
- Eigentümergemeinschaft: Seit 2024 können Gemeinschaften die touristische Vermietung verbieten, wenn 3/5 der Eigentümer zustimmen. Verbietet die Satzung sie bereits, erhalten Sie keine Lizenz.
▶Schritt für Schritt: So melden Sie Ihre Wohnung an
Das Verfahren läuft vollständig online über die Ventanilla Única Digital (digitale zentrale Anlaufstelle) der Junta de Andalucía.
- Unterlagen zusammenstellen: verantwortliche Erklärung, Identifikation des Inhabers, Daten der Immobilie und gegebenenfalls Vollmacht oder Genehmigung der Gemeinschaft.
- Prüfen, ob die Wohnung die oben genannten gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
- Verantwortliche Erklärung (declaración responsable): Reichen Sie ein Formular ein, in dem Sie erklären, alle gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.
- Erhalt des VFT-Codes: Nach der Einreichung wird Ihnen automatisch oder innerhalb weniger Tage eine Registriernummer zugewiesen. Ohne diese Nummer dürfen Sie nicht auf Airbnb, Booking oder VRBO inserieren.
- Registrierung beim Innenministerium: Sobald Sie die Lizenz haben, müssen Sie sich auf der Plattform SES Hospedajes registrieren.
Die Pflicht zur Gästeregistrierung
Die Lizenz ist nur der Anfang. Die Vorschriften zur öffentlichen Sicherheit verpflichten alle Eigentümer in Andalusien:
- Jeden Gast unabhängig vom Alter zu identifizieren.
- Den Meldeschein (Parte de Entrada de Viajeros) auszufüllen.
- Die Daten innerhalb von höchstens 24 Stunden ab Ankunft und ab Buchung an die Behörden (Innenministerium) zu übermitteln.
- Das Gästeregister mindestens 3 Jahre aufzubewahren.
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Häufige Fehler
Die häufigsten Fehler sind, mit der Vermietung zu beginnen, bevor die Anmeldung abgeschlossen ist, die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zu übergehen oder die kommunalen Vorschriften nicht zu prüfen. Häufig wird auch die touristische Eintragung (VFT-Code) mit der vollständigen Erfüllung der gesetzlichen Pflichten verwechselt, zu denen auch die Gästeregistrierung beim Innenministerium gehört.
Häufige Fragen
Was braucht man, um eine Ferienwohnung in Andalusien anzumelden?
Sie müssen eine verantwortliche Erklärung einreichen, die Daten der Immobilie belegen und prüfen, ob die touristische Nutzung mit den geltenden Vorschriften vereinbar ist, und außerdem die Bewohnbarkeitsanforderungen der Junta de Andalucía erfüllen.
Wie lange dauert die Anmeldung einer touristischen Unterkunft?
In vielen Fällen erhalten Sie die Eintragung und den VFT-Code automatisch oder innerhalb weniger Tage nach Einreichung der verantwortlichen Erklärung; die Verwaltung kann sie jedoch später prüfen oder Nachbesserungen verlangen.
Ist die Gästeregistrierung zusätzlich zur Lizenz Pflicht?
Ja. Neben der touristischen Lizenz (VFT-Code) müssen Unterkünfte die Pflichten zur Gästeregistrierung nach staatlichem Recht (Königliches Dekret 933/2021) erfüllen und die Daten jedes Gastes an SES Hospedajes übermitteln.
Fazit
Der Ferienvermietungsmarkt in Andalusien ist professioneller denn je. Die Einhaltung der Vorschriften erspart Ihnen nicht nur Sanktionen, sondern verbessert auch den Ruf Ihrer Unterkunft. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Lizenz in Ordnung ist, und vernachlässigen Sie vor allem nicht die Sicherheit und die Registrierung Ihrer Gäste beim Innenministerium über die Plattform SES Hospedajes.
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