Wie man eine touristische Unterkunft in Madrid anmeldet

Rechtliche Aktualisierung · 1. Oktober 2026

Der Oberste Gerichtshof hat das staatliche Verfahren des einheitlichen Vermietungsregisters nach dem Königlichen Dekret 1312/2024 aufgehoben. Das Urteil erging am 19. Mai 2026 und wurde am 8. Juni 2026 im BOE veröffentlicht. Die staatliche NRA/NRUA-Nummer muss nach diesem Verfahren nicht mehr beantragt werden. Regionale Genehmigungen und Register sowie die Pflichten zur Gästeregistrierung gelten weiterhin. Verweise in diesem Artikel auf das aufgehobene Verfahren sind historische Informationen.

Amtliche Quelle: Urteil des Obersten Gerichtshofs.

Eine Wohnung in Madrid in eine touristische Unterkunft umzuwandeln, ist eine hervorragende Geschäftsmöglichkeit. Die Stadt Madrid und die Comunidad de Madrid haben die Regeln jedoch kürzlich verschärft, um Tourismus und nachbarschaftliches Zusammenleben in Einklang zu bringen. Daraus ergibt sich die Frage: Wie meldet man eine touristische Unterkunft in Madrid an?

Hier finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihre Ferienwohnung (VUT, vivienda de uso turístico) 2026 zu legalisieren.

Was gilt als Ferienwohnung?

Rechtlich gilt in Madrid als Ferienwohnung (VUT) eine Wohnung, die vollständig, möbliert und für die sofortige Nutzung ausgestattet, gegen Entgelt und für kurze Aufenthalte zu touristischen Zwecken überlassen wird – nicht als gewöhnlicher Wohnsitz des Gastes.

Anmeldung einer touristischen Unterkunft in Madrid: geltende Vorschriften

• LEY 1/1999 vom 12. März über die Ordnung des Tourismus in der Comunidad de Madrid (BOCM vom 23. März 1999).
• DECRETO 79/2014 vom 10. Juli zur Regelung der touristischen Apartments und Ferienwohnungen in der Comunidad de Madrid (BOCM Nr. 180 vom 31. Juli 2014).
• DECRETO 29/2019 vom 9. April zur Änderung des Decreto 79/2014 vom 10. Juli zur Regelung der touristischen Apartments und Ferienwohnungen in der Comunidad de Madrid.

Diese Vorschriften sind die Grundlage für Eröffnung und Betrieb Ihrer Ferienwohnungen. Denken Sie daran, dass die Verträge mit Gästen stets Klauseln enthalten dürfen, solange sie nicht im Widerspruch zu den regionalen Gesetzen und Dekreten stehen.

Voraussetzungen: Wie meldet man eine touristische Unterkunft in Madrid an?

Prüfen Sie vor jedem Verfahren, ob die Immobilie die technischen Vorschriften zur Bewohnbarkeit erfüllt:

• Cédula de Habitabilidad oder Licencia de Primera Ocupación (Bewohnbarkeitsbescheinigung bzw. Erstbezugsgenehmigung): das Basisdokument, das bestätigt, dass der Raum zum Wohnen geeignet ist.
• Mindestaufteilung: Die Wohnung muss mindestens eine Küche, ein Wohn-Esszimmer, ein Schlafzimmer und ein Bad haben. Bei einem Studio muss der Wohn-Ess-Küchen-Bereich eine im Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU) festgelegte Mindestfläche haben.
• Haftpflichtversicherung: Eine Police, die Schäden an Dritten und an der Eigentümergemeinschaft abdeckt, ist Pflicht.
• Vollständige Überlassung zu touristischen Beherbergungszwecken.
• Angebot gegen Entgelt.
• Besitz des Eignungszertifikats für Ferienwohnungen (CIVUT).

Unverzichtbar: die städtische Baugenehmigung

Anders als noch vor einigen Jahren reicht es nicht mehr, die Region zu informieren. In der Stadt Madrid gibt der Sonderplan für Beherbergung (Plan Especial de Hospedaje, PEH) die Regeln vor:

• Eigener Zugang: Im größten Teil des Zentrums (Zonen 1 und 2) muss die Unterkunft einen vom Eingang der übrigen Bewohner unabhängigen Zugang haben (eigene Haustür).
• Nutzungsart: Sie müssen einen städtebaulichen Eignungsbericht (Informe de Idoneidad Urbanística) beantragen, um zu bestätigen, dass die Nutzung „Beherbergung” in Ihrem Gebäude zulässig ist.

Wichtiger Hinweis: Viele Eigentümergemeinschaften haben Ferienwohnungen in ihren Satzungen verboten. Prüfen Sie die Protokolle Ihrer Gemeinschaft; haben 75 % der Eigentümer dagegen gestimmt, können Sie die Wohnung nicht anmelden.

Verfahren bei der Comunidad de Madrid

In der Comunidad de Madrid wird eine Ferienwohnung über eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) bei der Comunidad de Madrid angemeldet, mit der die Wohnung in das regionale Register eingetragen wird. Zusätzlich ist in der Gemeinde Madrid die städtische Bau- und Betriebsgenehmigung erforderlich.

Welche Schritte sind zur Anmeldung einer touristischen Unterkunft in Madrid nötig?

1. Prüfen Sie, ob die Wohnung touristisch genutzt werden darf und ob sie die Vorschriften zu Städtebau, Sicherheit, Barrierefreiheit, Gesundheit, Umwelt und Wohnungseigentum erfüllt.
2. Beschaffen Sie das CIVUT (Eignungszertifikat für Ferienwohnungen), ausgestellt von einer qualifizierten Fachperson.
3. Stellen Sie die Grundunterlagen zusammen: Titel oder Dokument, das die Verfügbarkeit der Wohnung belegt, Haftpflichtversicherung und gegebenenfalls die Gründungsurkunde der Gesellschaft.
4. Prüfen Sie, ob die Eigentümergemeinschaft die Tätigkeit erlaubt, und bewahren Sie die entsprechende Bescheinigung auf.
5. Liegt die Wohnung in der Gemeinde Madrid, beantragen Sie zuerst bei der Stadt die Bau- und Betriebsgenehmigung.
6. Reichen Sie die verantwortliche Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit beim Portal der Comunidad de Madrid ein, elektronisch oder gegebenenfalls persönlich.
7. Nach der Einreichung trägt die Verwaltung die Wohnung in das Register der Tourismusunternehmen und -aktivitäten der Comunidad de Madrid ein.

Wichtige Unterlagen

Das Portal der Comunidad de Madrid gibt an, dass Sie der Verwaltung unter anderem folgende Unterlagen zur Verfügung halten müssen: den Nachweis über die Verfügbarkeit der Räumlichkeiten, die Haftpflichtversicherung, das CIVUT und den Nachweis, dass die Eigentümergemeinschaft die Tätigkeit nicht verboten hat.

Das regionale Verfahren ersetzt keine städtischen Genehmigungen, wo diese erforderlich sind: In der Gemeinde Madrid ist zusätzlich die städtische Baugenehmigung nötig, in anderen Gemeinden sind die Vorschriften der jeweiligen Stadtverwaltung zu prüfen.

Art der Einreichung

Der Antrag kann digital mit anerkannter elektronischer Signatur bei der Comunidad de Madrid oder persönlich mit dem heruntergeladenen und unterschriebenen Formular samt Unterlagen eingereicht werden.

Neben der Anmeldung der Unterkunft in Madrid sind die Pflichten zur Gästeregistrierung bei SES HOSPEDAJES und das jährliche NRUA-Register zu beachten, um Bußgelder oder die Entfernung Ihrer Inserate zu vermeiden. Um diesen Prozess zu vereinfachen, nutzen Sie unsere App Registro Parte Viajeros.

Wie muss die Beherbergung erbracht werden?

Für den Betrieb reicht die Anmeldung bei der Regionalverwaltung nicht aus: Die Unterkunft muss auch die betrieblichen Anforderungen erfüllen. Sie müssen die Unterkunft als Einheit betreiben, das heißt, Zimmer derselben Wohnung dürfen nicht zu unterschiedlichen Zwecken vermietet werden; Sie müssen die gesamte Unterkunft zu Ferienzwecken vermieten, wenn Ihnen die Lizenz für die Ferienwohnung nicht entzogen werden soll.

Der Aufenthalt muss von kurzer Dauer sein und darf nie als dauerhafter Wohnsitz der Nutzer gelten. Der Status als Ferienwohnung gilt nur für Unterkünfte, bei denen der Aufenthalt in irgendeiner Form bezahlt wird.

Die gesamte vermietete Wohnung muss derselben Person gehören, also einem einzigen Eigentümer, der die Ferienunterkunft anbietet.