Aggiornamento normativo · 1 ottobre 2026
Il Tribunale supremo ha annullato la procedura statale del registro unico degli affitti prevista dal regio decreto 1312/2024. La sentenza è del 19 maggio 2026 ed è stata pubblicata nel BOE l’8 giugno 2026. Non è più obbligatorio ottenere il numero statale NRA/NRUA secondo tale procedura. Restano applicabili le licenze e i registri regionali e gli obblighi di registrazione degli ospiti. I riferimenti di questo articolo alla procedura annullata sono informazioni storiche.
Trasformare un’abitazione in una struttura turistica a Madrid è un’ottima opportunità di business, ma il Comune e la Comunità di Madrid hanno recentemente inasprito le regole per bilanciare il turismo con la convivenza tra vicini. Da qui la domanda: come si registra una struttura turistica a Madrid?
Ecco una guida passo dopo passo per mettere in regola la tua abitazione a uso turistico (VUT, vivienda de uso turístico) nel 2026.
Cosa si considera casa vacanza?
Dal punto di vista legale, a Madrid si considera abitazione a uso turistico quella ceduta per intero, arredata e attrezzata per l’uso immediato, dietro pagamento e per soggiorni brevi a scopo turistico, non come residenza abituale dell’ospite.
Registrare una struttura turistica a Madrid: normativa applicabile
- LEY 1/1999, del 12 marzo, sull’Ordinamento del Turismo della Comunità di Madrid (BOCM 23 marzo 1999).
- DECRETO 79/2014, del 10 luglio, che regola gli appartamenti turistici e le abitazioni a uso turistico della Comunità di Madrid (BOCM n. 180, 31 luglio 2014).
- DECRETO 29/2019, del 9 aprile, che modifica il Decreto 79/2014, del 10 luglio, che regola gli appartamenti turistici e le abitazioni a uso turistico della Comunità di Madrid.
Questa normativa è la base per l’apertura e il funzionamento delle tue case vacanza. Ricorda che nei contratti offerti agli ospiti si possono sempre inserire clausole, purché non contraddicano quanto stabilito dalle leggi e dai decreti regionali.
Requisiti preliminari: come registrare una struttura turistica a Madrid?
Prima di qualsiasi pratica, verifica che l’immobile rispetti la normativa tecnica di abitabilità:
- Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación (certificato di abitabilità o licenza di prima occupazione): è il documento di base che attesta che lo spazio è idoneo ad abitarvi.
- Dimensioni minime: l’abitazione deve avere almeno una cucina, un soggiorno-pranzo, una camera da letto e un bagno. Se è un monolocale, il soggiorno-pranzo-cucina deve avere una superficie minima fissata dal Piano Generale di Ordinamento Urbano (PGOU).
- Assicurazione di responsabilità civile: è obbligatorio stipulare una polizza che copra i danni a terzi e al condominio.
- Essere ceduta per intero a fini di alloggio turistico.
- Essere offerta dietro corrispettivo economico.
- Possedere il Certificato di Idoneità per Abitazione a Uso Turistico (CIVUT).
Indispensabile: ottenere la licenza urbanistica comunale
A differenza di qualche anno fa, non basta più informare la Comunità. A Madrid città le regole le detta il Piano Speciale per l’Ospitalità (Plan Especial de Hospedaje, PEH):
- Accesso indipendente: in gran parte del centro (Zone 1 e 2) si richiede che la struttura abbia un accesso indipendente da quello degli altri residenti (portone proprio).
- Destinazione d’uso: devi richiedere un Informe de Idoneidad Urbanística (rapporto di idoneità urbanistica) per confermare che l’uso “ospitalità” è consentito nel tuo edificio.
Nota importante: Molti condomini hanno vietato le VUT nei loro regolamenti. Controlla i verbali del tuo condominio: se il 75% dei proprietari ha votato contro, non potrai registrarla.
Pratica presso la Comunità di Madrid
Nella Comunità di Madrid la registrazione di un’abitazione a uso turistico si effettua tramite una dichiarazione responsabile (declaración responsable) presentata alla Comunità di Madrid, con cui l’abitazione viene iscritta nel registro regionale; inoltre, nel comune di Madrid serve la licenza urbanistica comunale di attività e funzionamento.
Quali passi seguire per registrare una struttura turistica a Madrid?
- Verifica che l’abitazione possa essere destinata a uso turistico e che rispetti le norme di urbanistica, sicurezza, accessibilità, sanità, ambiente e proprietà condominiale.
- Ottieni il CIVUT (Certificato di Idoneità per Abitazione a Uso Turistico) rilasciato da un tecnico abilitato.
- Raccogli la documentazione di base: titolo o documento che attesti la disponibilità dell’abitazione, assicurazione di responsabilità civile e, se applicabile, atto costitutivo della società.
- Verifica se il condominio consente l’attività e conserva il certificato o il documento che lo attesta.
- Se l’abitazione si trova nel comune di Madrid, richiedi prima la licenza urbanistica di attività e funzionamento al Comune.
- Presenta la dichiarazione responsabile di inizio attività presso la sede della Comunità di Madrid, per via telematica o di persona se previsto.
- Una volta presentata, l’amministrazione iscrive l’abitazione nel Registro delle Imprese e Attività Turistiche della Comunità di Madrid.
Documenti chiave
La stessa sede della Comunità di Madrid indica che devi tenere a disposizione dell’Amministrazione, tra gli altri, il documento di disponibilità del locale, l’assicurazione di responsabilità civile, il CIVUT e la prova che il condominio non ha vietato l’attività.
La pratica regionale non sostituisce le autorizzazioni comunali quando sono richieste: nel comune di Madrid serve anche la licenza urbanistica comunale, mentre negli altri comuni occorre verificare la normativa del comune corrispondente.
Modalità di presentazione
La domanda può essere presentata in forma digitale con firma elettronica riconosciuta presso la Comunità di Madrid, oppure di persona con il modulo scaricato e firmato insieme alla documentazione.
Oltre a registrare la struttura turistica a Madrid, bisogna rispettare gli obblighi di registrazione degli ospiti di SES HOSPEDAJES e il registro annuale NRUA, per evitare multe o la rimozione degli annunci. Per semplificare questo processo, usa la nostra app Registro Parte Viajeros.
Come va prestato il servizio di alloggio?
Per operare non basta registrare la struttura presso l’Amministrazione regionale: l’alloggio deve anche rispettare i requisiti operativi. Dovrai gestire l’alloggio in modo unitario, cioè non è consentito affittare stanze della stessa abitazione per finalità diverse; dovrai affittare l’intero alloggio a fini vacanzieri se non vuoi che ti venga ritirata la licenza per operare la casa vacanza.
Il soggiorno deve essere di breve durata e non deve mai essere considerato residenza permanente per gli utenti dell’alloggio. La condizione di casa vacanza si applica solo agli alloggi in cui il soggiorno viene in qualche modo pagato.
L’intera abitazione affittata deve appartenere a una stessa persona, cioè un unico proprietario che offre l’alloggio vacanze.