Aggiornamento normativo · 1 ottobre 2026
Il Tribunale supremo ha annullato la procedura statale del registro unico degli affitti prevista dal regio decreto 1312/2024. La sentenza è del 19 maggio 2026 ed è stata pubblicata nel BOE l’8 giugno 2026. Non è più obbligatorio ottenere il numero statale NRA/NRUA secondo tale procedura. Restano applicabili le licenze e i registri regionali e gli obblighi di registrazione degli ospiti. I riferimenti di questo articolo alla procedura annullata sono informazioni storiche.
Istruzioni precedenti della procedura annullata · archivio storico
Benvenuti su RegistroParteViajeros.com. In questo articolo ti spieghiamo in modo semplice e dettagliato cos’è e come ottenere il Numero di Registrazione dell’Affitto (NRA, Número de Registro de Alquiler), una pratica obbligatoria da luglio 2025 per tutti i proprietari che offrono alloggi turistici di breve durata in Spagna.
Questo articolo è disponibile anche in formato video: https://www.youtube.com/watch?v=UD6YfbdWC-8
Cos’è il Numero di Registrazione dell’Affitto (NRA)?
Il numero di registrazione dell’affitto (noto anche come registro unico degli affitti o NRUA) è un identificativo ufficiale nazionale, gestito tramite la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (sportello unico digitale degli affitti), necessario per affittare la tua abitazione su piattaforme come Airbnb, Booking, Rentalia, VRBO e altre. È obbligatorio dal 1° luglio 2025 per poter pubblicare il tuo alloggio.
A differenza del vecchio numero di licenza regionale (che resta necessario), l’NRA è un identificativo unico che può arrivare a 53 caratteri e consente alle autorità e alle piattaforme di prenotazione di verificare istantaneamente che la tua proprietà rispetti tutti i requisiti legali, sia statali sia comunali.
Perché è obbligatorio da luglio 2025?
L’introduzione di questo registro unico persegue tre obiettivi chiari:
- Contrastare l’economia sommersa: garantire che tutte le strutture paghino correttamente le imposte.
- Sicurezza pubblica: facilitare l’incrocio dei dati con il Ministero dell’Interno.
- Controllo urbanistico: evitare che operino abitazioni in condomini che lo hanno vietato.
Inoltre, senza questo numero non potrai pubblicizzare la tua proprietà sulle piattaforme di prenotazione online, a garanzia di sicurezza e trasparenza sia per i proprietari sia per gli ospiti.
Il legame fondamentale tra l’NRA e il parte de viajeros
Dalla piena entrata in vigore del Real Decreto 933/2021, la raccolta dei dati degli ospiti è diventata molto più rigorosa. Non si registrano più solo il documento d’identità e la data di arrivo: ora l’amministrazione esige un collegamento completo tra l’alloggio e la transazione.
Identificazione in SES Hospedajes: quando invii i tuoi parti de viajeros tramite piattaforme come Registro Parte Viajeros, il numero di registrazione è il dato che collega quella comunicazione alla tua licenza specifica. Senza un numero valido e aggiornato, la comunicazione alle autorità (Ministero dell’Interno tramite SES Hospedajes) potrebbe essere respinta, lasciandoti in una situazione di inadempimento.
Verifica delle prenotazioni: la normativa attuale richiede di comunicare non solo chi entra nell’abitazione, ma anche i dati della prenotazione e del pagamento. L’NRA funge da “carta d’identità della tua abitazione” in ciascuno di questi invii telematici.
Come ottenere il Numero di Registrazione dell’Affitto – passo dopo passo
1. Accedi al sito ufficiale dei Registradores de España
Vai alla pagina ufficiale dei Registradores de España (conservatori dei registri immobiliari).
2. Seleziona l’opzione Numero di registrazione dell’affitto
Sul sito, cerca la sezione “Número de registro de alquiler” e seleziona “Presentación telemática” (presentazione telematica).
3. Identificati come utente abbonato
Esistono tre modalità di identificazione:
- Certificato elettronico.
- Carta d’identità elettronica (DNIe).
- Utente abbonato (usuario abonado).
Consigliamo l’opzione utente abbonato, perché con il certificato elettronico, se non sei abbonato, non potrai completare la pratica.
4. Registrati come nuovo utente
Clicca su “Eres nuevo, regístrate aquí” (sei nuovo? registrati qui) e segui i passaggi per abbonarti:
- Seleziona la terza opzione: presentare telematicamente un documento (in questo caso, la domanda del numero di registrazione unico).
- Compila i tuoi dati personali e bancari.
- Accetta le condizioni d’uso.
- Imposta un nome utente e una password.
- Conferma il tuo indirizzo email con il codice che riceverai.
5. Accedi con il tuo utente e il certificato elettronico
Una volta registrato, accedi al sito dei Registradores con il tuo utente e certificato elettronico:
- Seleziona l’utente appena creato.
- Accedi alla sezione del numero di registrazione dell’affitto e della presentazione telematica.
6. Presenta il documento
- Seleziona il registro immobiliare.
- Scegli “Nueva presentación” (nuova presentazione).
- Tipo di documento: documento privato.
- Tipo di operazione: assegnazione del numero di registrazione dell’affitto per affitti di breve durata.
7. Scarica e compila l’istanza
Scarica il modulo di domanda e compila tutti i campi:
- Dati del registro immobiliare.
- Indirizzo dell’immobile.
- Identificazione del richiedente.
- Codice registrale unico (CRU): lo trovi nell’atto di proprietà o in una visura (nota simple).
- Riferimento catastale: se non lo hai, consulta il nostro video esplicativo.
- Numero massimo di locatari.
- Categoria dell’affitto.
- Tipo di residenza del locatore.
8. Allega la documentazione
Allega il modulo e i documenti aggiuntivi richiesti:
- Dichiarazione responsabile (declaración responsable).
- Licenza della comunità autonoma.
9. Verifica e invia la domanda
- Verifica tutti i dati.
- Allega i documenti firmati.
- Conferma la presentazione e invia la domanda.
10. Ricevi il numero di registrazione provvisorio
Dopo aver inviato la domanda, riceverai via email un numero di registrazione unico dell’affitto provvisorio. Successivamente il registro immobiliare lo ratificherà e ti comunicherà il numero definitivo. Ricorda di pagare i diritti corrispondenti (circa 27 € + IVA).
Importante: se affitti la tua proprietà con due modalità diverse (ad esempio affitto vacanze in estate e affitto stagionale in inverno), devi richiedere due numeri di registrazione diversi.
Sanzioni per inadempimento: cosa evitare
Operare senza il numero di registrazione o non includerlo nei parti de viajeros può avere conseguenze gravi:
| Infrazione | Conseguenza |
|---|---|
| Numero assente sulle piattaforme | Blocco immediato dell’annuncio su Booking/Airbnb. |
| Mancata comunicazione dei dati (RD 933/2021) del parte de viajeros | Multe che possono andare da 601 € a 30.000 €. |
| Pubblicità ingannevole | Sanzioni amministrative da parte dell’ente del Turismo della tua comunità autonoma. |
Automatizza la registrazione degli ospiti con RegistroParteViajeros.com
Se vuoi automatizzare il parte de viajeros e l’invio a SES Hospedajes, visita il nostro sito RegistroParteViajeros.com. Saremo lieti di aiutarti con le nostre soluzioni. Consulta anche la nostra guida definitiva all’Orden VAU/1560/2025 per adempiere all’obbligo di registrazione degli affitti.