Pour tout propriétaire ou gestionnaire, comprendre la hiérarchie normative fait la différence entre une entreprise prospère et une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 euros. Actuellement, le cadre légal est divisé en trois niveaux de conformité obligatoire. Les lois sur la location touristique sont élaborées par les lois de développement des communautés autonomes, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir.
Le Niveau Étatique : Sécurité et Transparence
Bien que les compétences en matière de tourisme soient transférées aux communautés autonomes, l’État contrôle deux piliers essentiels qui affectent tout le monde de la même manière :
- HÉBERGEMENTS SES (Real Decreto 933/2021) : Après la fin des prorogations, le nouveau système d’enregistrement des voyageurs est pleinement obligatoire. Les 9 données de base ne suffisent plus ; il est désormais exigé de communiquer jusqu’à 21 champs d’information (y compris les méthodes de paiement et les coordonnées) dans un délai maximal de 24 heures après l’entrée du client. Automatisez les feuilles d’entrée avec Registro Parte Viajeros et utilisez notre service de check-in en ligne en envoyant à vos clients le lien via Whatsapp ou par la méthode qui vous convient le mieux.
- Guichet Unique Numérique et NRU : À partir de juillet 2025, il est impossible d’annoncer sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking sans le Numéro d’Enregistrement Unique (NRU). Ce code permet au fisc et aux autorités de sécurité de croiser les données en temps réel. Ces obligations légales sont prévues dans la Ordre VAU/1560/2025, consultez notre guide complet et utilisez nos services pour vous conformer aux nouvelles obligations d’ici février 2026 avant qu’il ne soit trop tard.
Le Niveau Autonome : Le « Nom » de votre Activité
Chaque communauté autonome définit ce qu’est (et ce qui n’est pas) un logement touristique. Les différences dans les sigles et les exigences sont notables, chaque communauté autonome a ses propres lois sur la location saisonnière et la réglementation touristique relative aux licences et certaines ont même leur propre registre des parties :
| Communauté | Sigle Principal | Exigence mise en avant en 2026 |
| Andalousie | VFT / VUT | Obligation de climatisation par pièces et enregistrement des gestionnaires professionnels. Le Decreto 31/2024 relatif aux licences. |
| Catalogne | HUT | Licences limitées par le décret-loi 3/2023 ; contrôle municipal strict et taxes touristiques élevées. Enregistrement des voyageurs auprès des Mossos d’Esquadra. |
| C. Valenciana | VUT | Le Decreto-ley 9/2024 établit la classification obligatoire et l’exigence d’un certificat de compatibilité urbanistique préalable. |
| Madrid | VUT | Le décret 79/2014 établit les exigences du plan visé et l’accès indépendant dans de nombreux cas selon la mairie. |
| Canarias | VV | Réglementation récente pour équilibrer la location de vacances avec le droit au logement. |
Le Niveau Local : Le Voisin en tant que « Juge »
La grande nouveauté de cette année est l’importance de la Loi de la Propriété Horizontale (LPH). Après les dernières réformes :
- Vote de 3/5 : Les communautés de propriétaires peuvent interdire de nouveaux appartements touristiques ou augmenter leur quote-part de communauté jusqu’à 20 % si elles disposent d’une majorité de trois cinquièmes des quotes-parts de participation.
- Mairies : De nombreuses capitales (comme Saint-Sébastien, Málaga ou Palma) appliquent des moratoires sur les licences dans les « zones saturées », ce qui signifie que, même si la CCAA autorise l’activité, la municipalité peut la refuser en raison de l’utilisation des sols.
Comment tout accomplir sans mourir en essayant ?
Pour que votre logement soit légal en 2026, vous devez suivre cet ordre logique d’action :
- Consultez les Statuts : Assurez-vous que votre copropriété n’a pas interdit l’activité.
- Certificat Urbanistique : Demande à la mairie la confirmation que ce logement peut être destiné à un usage touristique.
- Enregistrement régional : Obtenez votre licence de la CCAA correspondante.
- Inscription à SES.HOSPEDAJES : Avec ta licence, inscris-toi sur la plateforme du Ministère de l’Intérieur pour l’envoi des fiches d’entrée.
- Guichet Unique (NRU) : Liez votre licence autonome pour obtenir votre identifiant numérique national avant de publier sur les portails.
Note de sécurité : L’envoi de la fiche de voyageurs ne peut plus être manuel ou sur papier si vous souhaitez éviter les erreurs. L’intégration numérique avec SES.HOSPEDAJES est aujourd’hui une nécessité opérationnelle.
