Para cualquier propietario o gestor, entender la jerarquía normativa es la diferencia entre un negocio próspero y una multa de hasta 30.000 euros. Actualmente, el marco legal se divide en tres niveles de cumplimiento obligatorio. Las leyes del alquiler vacacional están hechas por las leyes de desarrollo de las comunidades autónomas, te explicamos todo lo que necesitas saber.
El Nivel Estatal: Seguridad y Transparencia
Aunque las competencias de turismo están transferidas a las comunidades autónomas, el Estado controla dos pilares críticos que afectan a todos por igual:
- SES.HOSPEDAJES (Real Decreto 933/2021): Tras el fin de las prórrogas, el nuevo sistema de registro de viajeros es plenamente obligatorio. Ya no basta con los 9 datos básicos; ahora se exige comunicar hasta 21 campos de información (incluyendo métodos de pago y datos de contacto) en un plazo máximo de 24 horas tras la entrada del huésped. Automatiza los partes de entrada con Registro Parte Viajeros y utiliza nuestro servicio de check-in online mandando a tus huéspedes el enlace a través de Whatsapp o por el método que te sea más cómodo.
- Ventanilla Única Digital y NRU: Desde julio de 2025, es imposible anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking sin el Número de Registro Único (NRU). Este código permite a Hacienda y a las autoridades de seguridad cruzar datos en tiempo real. Estas obligaciones legales están recogidas en la Orden VAU/1560/2025, consulta nuestra guía completa y utiliza nuestros servicios para cumplir las nuevas obligaciones para febrero de 2026 antes de que sea demasiado tarde.
El Nivel Autonómico: El «Nombre» de tu Actividad
Cada comunidad autónoma define qué es (y qué no es) una vivienda turística. Las diferencias en las siglas y requisitos son notables, cada comunidad autónoma tiene sus propias leyes del alquiler vacacional y normativa turística relativa a licencias y algunas incluso su propio registro de partes:
| Comunidad | Sigla Principal | Requisito Destacado en 2026 |
| Andalucía | VFT / VUT | Obligación de climatización por habitaciones y registro de gestores profesionales. El Decreto 31/2024 relativo a las licencias. |
| Cataluña | HUT | Licencias limitadas por el Decreto Ley 3/2023; fuerte control municipal y tasas turísticas elevadas. Registro de Viajeros con los Mossos d’Esquadra. |
| C. Valenciana | VUT | El Decreto-ley 9/2024 establece la clasificación obligatoria y exigencia de un certificado de compatibilidad urbanística previo. |
| Madrid | VUT | El Decreto 79/2014 establece los requisitos de Plano Visado y acceso independiente en muchos casos según el ayuntamiento. |
| Canarias | VV | Normativa reciente para equilibrar el alquiler vacacional con el derecho a la vivienda. |
El Nivel Local: El Vecino como «Juez»
La gran novedad de este año es el peso de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Tras las últimas reformas:
- Voto de 3/5: Las comunidades de propietarios pueden prohibir nuevos pisos turísticos o aumentar su cuota de comunidad hasta un 20% si cuentan con una mayoría de tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Ayuntamientos: Muchas capitales (como San Sebastián, Málaga o Palma) aplican moratorias de licencias en «zonas saturadas», lo que significa que, aunque la CCAA permita la actividad, el municipio puede denegarla por uso de suelo.
¿Cómo cumplir con todo sin morir en el intento?
Para que tu alojamiento sea legal en 2026, debes seguir este orden lógico de actuación:
- Consulta los Estatutos: Asegúrate de que tu comunidad de vecinos no ha prohibido la actividad.
- Certificado Urbanístico: Pide al ayuntamiento la confirmación de que esa vivienda puede destinarse a uso turístico.
- Registro Autonómico: Obtén tu licencia de la CCAA correspondiente.
- Alta en SES.HOSPEDAJES: Con tu licencia, date de alta en la plataforma del Ministerio del Interior para el envío de partes de entrada.
- Ventanilla Única (NRU): Vincula tu licencia autonómica para obtener tu identificador digital nacional antes de publicar en portales.
Nota de seguridad: El envío del parte de viajeros ya no puede ser manual o en papel si quieres evitar errores. La integración digital con SES.HOSPEDAJES es hoy una necesidad operativa.
