Nell’attuale ecosistema del turismo in Spagna, la licenza di affitto vacanza (VUT) ha smesso di essere una semplice pratica amministrativa per diventare il DNA digitale della tua proprietà. Con la piena attuazione della Ventanilla Única Digital dell’UE e le esigenze del Ministero dell’Interno, operare senza di essa è, semplicemente, impossibile.
Che cos’è esattamente la Licenza per Affitti Vacanze?
È il numero di registrazione rilasciato dall’amministrazione competente (generalmente la Comunità Autonoma) che autorizza un alloggio ad essere commercializzato per periodi brevi a fini turistici.
Senza questo numero, le piattaforme di prenotazione (OTA) come Airbnb o Booking.com sono legalmente obbligate a ritirare i tuoi annunci, e l’Agenzia delle Entrate ha il via libera per incrociare i dati e rilevare attività non dichiarate. La licenza per l’affitto turistico è generalmente soggetta al rispetto di requisiti, come ad esempio, avere una serie di metri quadrati utili minimi, avere una serie di bagni per posto offerto, essere adattata alle esigenze delle persone con disabilità, come per esempio, contando su una rampa adattata all’ingresso. Possono inoltre essere stabiliti requisiti in alcune comunità autonome per avere un ingresso indipendente per le abitazioni turistiche.
Anche nella maggior parte delle comunità è stata data importanza alla climatizzazione, attraverso il riscaldamento o l’aria condizionata a seconda del clima della comunità autonoma in questione. L’inerzia normativa si riscontra anche nel ottenere certificati di efficienza energetica e nell’esigere un minimo di attrezzature, come kit di pronto soccorso o estintori per la licenza di affitto turistico, come si può vedere nella nuova Legge 6/2025 di Ordinamento Sostenibile dell’Uso Turistico delle Abitazioni.
I 3 Requisiti “Innegociabili” per Ottenerla
Anche se ogni comunità autonoma ha la propria normativa (il famoso “mosaico legale”), ci sono tre pilastri comuni per ottenere la licenza di affitto per vacanze che ogni abitazione deve rispettare oggi giorno:
- Cédula de Habitabilidad o LPO: L’abitazione deve essere adatta per vivere. Non si può affittare come turistico un locale commerciale o un ufficio se non è stato effettuato il cambio di destinazione d’uso precedente.
- Certificato di Compatibilità Urbanistica: Il Comune deve confermare che, in quella specifica zona, sono consentiti gli appartamenti turistici. Città come Madrid, Barcellona o Málaga hanno zone “sature” dove non vengono rilasciate nuove licenze.
- Ok della Comunità dei Proprietari: Dopo le riforme della Legge sulla Proprietà Orizzontale, se gli statuti del tuo edificio vietano espressamente l’affitto turistico, non potrai ottenere la licenza.
La Connessione con il Registro dei Viaggiatori (RD 933/2021)
Qui è dove molti proprietari commettono un errore strategico. Ottenere la licenza è solo il primo passo; il secondo è la attivazione della sicurezza.
Una volta che hai il tuo numero di registrazione turistica, hai l’obbligo legale di registrarti sulla piattaforma SES.HOSPEDAJES (o presso le sedi della Guardia Civil/Policía Nacional a seconda della zona).
- Identificazione della scheda: Ogni volta che un viaggiatore entra nella tua proprietà, devi comunicare i suoi dati entro 24 ore.
- Sanzioni: Operare con licenza ma non effettuare i rapporti di ingresso può comportare multe che variano tra 601 € e 30.000 €, a seconda della gravità e della recidiva.
Vantaggi di avere la tua patente aggiornata
Pace mentale: Eviti denunce da parte dei vicini o ispezioni d’ufficio.
Visibilità: Solo le case legali appaiono nelle prime posizioni dei portali di prenotazione.
Professionalizzazione: Permette di dedurre le spese associate all’attività nella tua dichiarazione dei redditi.
Conclusione
La licenza non è solo un pezzo di carta; è la tua chiave per entrare nel mercato professionale. In un ambiente dove la normativa cambia quasi mensilmente, avere strumenti che automatizzano la conformità — specialmente l’invio di dati alle autorità — è ciò che distingue gli host di successo da quelli che finiscono per pagare sanzioni. Per maggiori informazioni consulta la nostra guida alla Licenza di Affitto Vacanziero in Andalusia.
