Für jeden Eigentümer oder Verwalter ist das Verständnis der Normenhierarchie der Unterschied zwischen einem florierenden Geschäft und einer Geldstrafe von bis zu 30.000 Euro. Derzeit ist der rechtliche Rahmen in drei Pflicht-Einhaltungsebenen unterteilt. Die Gesetze für die Ferienvermietung werden durch die Entwicklungsgesetze der autonomen Gemeinschaften gemacht, wir erklären dir alles, was du wissen musst.
Die staatliche Ebene: Sicherheit und Transparenz
Obwohl die Zuständigkeiten für den Tourismus auf die autonomen Gemeinschaften übertragen sind, kontrolliert der Staat zwei entscheidende Säulen, die alle gleichermaßen betreffen:
- UNTERKÜNFTE (Königlicher Erlass 933/2021): Nach Ablauf der Verlängerungen ist das neue System zur Registrierung von Reisenden vollständig verpflichtend. Es reichen nicht mehr die 9 Grunddaten aus; jetzt müssen bis zu 21 Informationsfelder (einschließlich Zahlungsmethoden und Kontaktdaten) innerhalb von maximal 24 Stunden nach der Ankunft des Gastes gemeldet werden. Automatisiere die Check-ins mit Registro Parte Viajeros und nutze unseren Online-Check-in-Service, indem du deinen Gästen den Link über Whatsapp oder auf dem für dich bequemsten Weg sendest.
- Digitale Einheitsfenster und NRU: Ab Juli 2025 ist es unmöglich, auf Plattformen wie Airbnb oder Booking ohne die Eindeutige Registrierungsnummer (NRU) zu inserieren. Dieser Code ermöglicht es den Finanzbehörden und Sicherheitsbehörden, Daten in Echtzeit abzugleichen. Diese gesetzlichen Verpflichtungen sind in der Verordnung VAU/1560/2025 festgelegt, siehe unsere vollständige Anleitung und nutzen Sie unsere Dienstleistungen, um die neuen Verpflichtungen bis Februar 2026 zu erfüllen, bevor es zu spät ist.
Die autonome Ebene: Der „Name“ deiner Aktivität
Jede autonome Gemeinschaft definiert, was eine Ferienwohnung ist (und was nicht). Die Unterschiede in den Abkürzungen und Anforderungen sind bemerkenswert, jede autonome Gemeinschaft hat ihre eigenen Gesetze zur Ferienvermietung und touristischen Vorschriften bezüglich Lizenzen und einige sogar ihr eigenes Melderegister:
| Gemeinschaft | Hauptabkürzung | Hervorgehobene Anforderung im Jahr 2026 |
| Andalusien | VFT / VUT | Klimatisierungspflicht nach Räumen und Registrierung von Fachmanagern. Das Decreto 31/2024 bezüglich der Lizenzen. |
| Katalonien | HUT | Begrenzte Lizenzen nach dem Gesetzesdekret 3/2023; strenge kommunale Kontrolle und hohe Tourismusabgaben. Registrierung von Reisenden bei den Mossos d’Esquadra. |
| C. Valenciana | VUT | Das Decreto-ley 9/2024 legt die verpflichtende Klassifizierung und die Anforderung einer vorherigen Bescheinigung der städtebaulichen Verträglichkeit fest. |
| Madrid | VUT | Die Verordnung 79/2014 legt die Anforderungen für genehmigte Pläne und unabhängigen Zugang in vielen Fällen gemäß der Gemeinde fest. |
| Canarische Inseln | VV | Neueste Vorschriften zur Vereinbarung von Ferienvermietung mit dem Wohnrecht. |
Die lokale Ebene: Der Nachbar als „Richter“
Die große Neuheit dieses Jahres ist das Gewicht des Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Nach den letzten Reformen:
- Stimmenbewertung 3/5: Wohnungseigentümergemeinschaften können neue Ferienwohnungen verbieten oder ihren Gemeinschaftsanteil um bis zu 20 % erhöhen, wenn sie über eine Mehrheit von drei Fünfteln der Beteiligungsquoten verfügen.
- Gemeinden: Viele Hauptstädte (wie San Sebastián, Málaga oder Palma) verhängen Lizenzmoratorien in „überlasteten Gebieten“, was bedeutet, dass obwohl die CCAA die Aktivität erlaubt, die Gemeinde sie wegen Bodennutzung ablehnen kann.
Wie schafft man es, alles zu erledigen, ohne daran zu scheitern?
Damit deine Unterkunft im Jahr 2026 legal ist, musst du diese logische Vorgehensweise befolgen:
- Überprüfen Sie die Satzung: Stellen Sie sicher, dass Ihre Eigentümergemeinschaft die Aktivität nicht verboten hat.
- Urbanistische Bescheinigung: Fordern Sie vom Rathaus die Bestätigung an, dass die Wohnung für touristische Zwecke genutzt werden darf.
- Regionale Registrierung: Erhalte deine Lizenz der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft.
- Registrierung bei SES.HOSPEDAJES: Mit Ihrer Lizenz melden Sie sich auf der Plattform des Innenministeriums zur Übermittlung von Einreisedaten an.
- Single Point of Contact (NRU): Verknüpfen Sie Ihre regionale Lizenz, um Ihre nationale digitale Kennung zu erhalten, bevor Sie auf Portalen veröffentlichen.
Sicherheitshinweis: Die Übermittlung des Meldescheins kann nicht mehr manuell oder auf Papier erfolgen, wenn Sie Fehler vermeiden möchten. Die digitale Integration mit SES.HOSPEDAJES ist heute eine betriebliche Notwendigkeit.
