Per qualsiasi proprietario o gestore, comprendere la gerarchia normativa è la differenza tra un’attività prospera e una multa fino a 30.000 euro. Attualmente, il quadro legale è diviso in tre livelli di conformità obbligatoria. Le leggi sull’affitto turistico sono stabilite dalle leggi di sviluppo delle comunità autonome, ti spieghiamo tutto ciò che devi sapere.
Il Livello Statale: Sicurezza e Trasparenza
Anche se le competenze in materia di turismo sono trasferite alle comunità autonome, lo Stato controlla due pilastri critici che influenzano tutti allo stesso modo:
- SES.HOSPEDAGGI (Real Decreto 933/2021): Terminati i prolungamenti, il nuovo sistema di registrazione dei viaggiatori è pienamente obbligatorio. Non bastano più i 9 dati di base; ora è richiesto comunicare fino a 21 campi di informazioni (inclusi metodi di pagamento e dati di contatto) entro un massimo di 24 ore dall’arrivo dell’ospite. Automatizza i moduli di ingresso con Registro Parte Viaggiatori e utilizza il nostro servizio di check-in online inviando ai tuoi ospiti il link tramite Whatsapp o con il metodo che ti è più comodo.
- Sportello Unico Digitale e NRU: Da luglio 2025, è impossibile annunciarsi su piattaforme come Airbnb o Booking senza il Numero di Registrazione Unico (NRU). Questo codice consente all’Agenzia delle Entrate e alle autorità di sicurezza di incrociare i dati in tempo reale. Questi obblighi legali sono raccolti nell’Ordine VAU/1560/2025, consulta la nostra guida completa e utilizza i nostri servizi per adempiere ai nuovi obblighi entro febbraio 2026 prima che sia troppo tardi.
Il Livello Autonomico: Il “Nome” della tua Attività
Ogni comunità autonoma definisce cosa è (e cosa non è) una casa vacanze turistica. Le differenze nelle sigle e nei requisiti sono evidenti, ogni comunità autonoma ha le proprie leggi sull’affitto turistico e regolamenti turistici relativi alle licenze e alcune hanno persino il proprio registro delle segnalazioni:
| Comunità | Sigla principale | Requisito evidenziato nel 2026 |
| Andalucía | VFT / VUT | Obbligo di climatizzazione per stanza e registrazione dei gestori professionali. Il Decreto 31/2024 relativo alle licenze. |
| Catalogna | HUT | Licenze limitate dal Decreto Legge 3/2023; forte controllo comunale e tasse turistiche elevate. Registrazione dei viaggiatori con i Mossos d’Esquadra. |
| C. Valenciana | VUT | Il Decreto-ley 9/2024 stabilisce la classificazione obbligatoria e l’obbligo di un certificato di compatibilità urbanistica preliminare. |
| Madrid | VUT | Il Decreto 79/2014 stabilisce i requisiti del Piano Visto e l’accesso indipendente in molti casi secondo il comune. |
| Canarie | VV | Normativa recente per bilanciare l’affitto turistico con il diritto alla casa. |
Il Livello Locale: Il Vicino come “Giudice”
La grande novità di quest’anno è il peso della Legge sulla Proprietà Orizzontale (LPH). Dopo le ultime riforme:
- Voto de 3/5: Le comunità di proprietari possono vietare nuovi appartamenti turistici o aumentare la loro quota condominiale fino al 20% se dispongono della maggioranza di tre quinti delle quote di partecipazione.
- Comuni: Molte capitali (come San Sebastián, Málaga o Palma) applicano moratorie sulle licenze in “zone sovraffollate”, il che significa che, anche se la CCAA consente l’attività, il comune può negarla per uso del suolo.
Come fare tutto senza morirci nel tentativo?
Perché il tuo alloggio sia legale nel 2026, devi seguire questo ordine logico di azione:
- Consulta los Estatutos: Assicurati che la tua comunità di condomini non abbia vietato l’attività.
- Certificato Urbanistico: Richiedi al comune la conferma che quell’abitazione può essere destinata ad uso turistico.
- Registro Regionale: Ottieni la tua licenza dalla regione autonoma corrispondente.
- Iscrizione a SES.HOSPEDAJES: Con la tua licenza, iscriviti alla piattaforma del Ministero dell’Interno per l’invio dei rapporti di ingresso.
- Sportello Unico (NRU): Collega la tua licenza autonoma per ottenere il tuo identificatore digitale nazionale prima di pubblicare sui portali.
Nota di sicurezza: L’invio del parte viaggiatori non può più essere manuale o cartaceo se vuoi evitare errori. L’integrazione digitale con SES.HOSPEDAJES è oggi una necessità operativa.
