Para qualquer proprietário ou gestor, compreender a hierarquia normativa é a diferença entre um negócio próspero e uma multa de até 30.000 euros. Atualmente, o quadro legal está dividido em três níveis de cumprimento obrigatório. As leis do arrendamento para férias são feitas pelas leis de desenvolvimento das comunidades autónomas, explicamos-lhe tudo o que precisa de saber.
O Nível Estatal: Segurança e Transparência
Embora as competências em turismo estejam transferidas para as comunidades autónomas, o Estado controla dois pilares críticos que afetam todos da mesma forma:
- SES.HOSPEDAGENS (Real Decreto 933/2021): Após o fim das prorrogações, o novo sistema de registo de viajantes é plenamente obrigatório. Já não basta os 9 dados básicos; agora exige-se comunicar até 21 campos de informação (incluindo métodos de pagamento e dados de contacto) num prazo máximo de 24 horas após a entrada do hóspede. Automatiza os partes de entrada com Registo Parte Viajantes e utiliza o nosso serviço de check-in online enviando aos teus hóspedes o link através do Whatsapp ou pelo método que te for mais cómodo.
- Balcão Único Digital e NRU: A partir de julho de 2025, é impossível anunciar-se em plataformas como Airbnb ou Booking sem o Número de Registo Único (NRU). Este código permite às Finanças e às autoridades de segurança cruzar dados em tempo real. Estas obrigações legais estão contempladas na Ordem VAU/1560/2025, consulte o nosso guia completo e utilize os nossos serviços para cumprir as novas obrigações até fevereiro de 2026 antes que seja tarde de mais.
O Nível Autónomo: O “Nome” da tua Atividade
Cada comunidade autónoma define o que é (e o que não é) uma habitação turística. As diferenças nas siglas e requisitos são notórias, cada comunidade autónoma tem as suas próprias leis de alugueres de curta duração e regulamentação turística relativa a licenças e algumas até têm o seu próprio registo de partes:
| Comunidade | Sigla Principal | Requisito em Destaque em 2026 |
| Andaluzia | VFT / VUT | Obrigação de climatização por quartos e registo de gestores profissionais. O Decreto 31/2024 relativo às licenças. |
| Catalunha | CABANA | Licenças limitadas pelo Decreto-Lei 3/2023; forte controlo municipal e taxas turísticas elevadas. Registo de Viajantes com os Mossos d’Esquadra. |
| C. Valenciana | VUT | O Decreto-lei 9/2024 estabelece a classificação obrigatória e a exigência de um certificado de compatibilidade urbanística prévio. |
| Madrid | VUT | O Decreto 79/2014 estabelece os requisitos de Plano Visado e acesso independente em muitos casos segundo a câmara municipal. |
| Canárias | VV | Normativa recente para equilibrar o arrendamento para férias com o direito à habitação. |
O Nível Local: O Vizinho como “Juiz”
A grande novidade deste ano é o peso da Lei de Propriedade Horizontal (LPH). Após as últimas reformas:
- Voto de 3/5: As comunidades de proprietários podem proibir novos apartamentos turísticos ou aumentar a sua quota da comunidade até 20% se tiverem uma maioria de três quintos das quotas de participação.
- Câmaras Municipais: Muitas capitais (como San Sebastián, Málaga ou Palma) aplicam moratórias de licenças em “zonas saturadas”, o que significa que, embora a CCAA permita a atividade, o município pode recusá-la por uso do solo.
Como cumprir tudo sem morrer na tentativa?
Para que a tua alojamento seja legal em 2026, deves seguir esta ordem lógica de atuação:
- Consulte os Estatutos: Certifique-se de que a sua comunidade de vizinhos não proibiu a atividade.
- Certificado Urbanístico: Pede à câmara municipal a confirmação de que essa habitação pode ser destinada a uso turístico.
- Registo Autónomo: Obtém a tua licença da CCAA correspondente.
- Registo na SES.HOSPEDAGENS: Com a tua licença, regista-te na plataforma do Ministério do Interior para o envio das entradas.
- Ventanilla Única (NRU): Liga a tua licença autónoma para obter o teu identificador digital nacional antes de publicar em portais.
Nota de segurança: O envio do relatório de viajantes já não pode ser manual ou em papel se quiseres evitar erros. A integração digital com SES.HOSPEDAJES é hoje uma necessidade operacional.
